Тик-такПрочтение этой статьи займет у вас примерно 8 минут.

Вы узнаете:

Приятного чтения!


Обеспеченное кредитование заслуженно считается едва ли не самой сложной процедурой в банковской практике. Эта форма финансирования позволяет существенно повысить размер займа и продолжительность действия сделки без ощутимого увеличения процентных ставок. На рассмотрение заявок обычно уходит не менее суток. Недвижимость считается лучшим типом имущества для обеспечения кредитных сделок, но многие отечественные банки работают только с объектами, которые находятся в нераздельной собственности заемщика. Подобная практика существенно ограничивает возможности будущих клиентов на этапе оформления кредитов.


Как взять кредит под залог доли в недвижимости?

Специализированная ипотечная сделка, суть которой заключается в предоставлении кредита под обеспечение в форме долевой собственности, пользуется повышенным спросом. Этот вариант кредитования подходит для лиц, которые хотят оформить совместный кредит, привлекая совладельцев недвижимости в роли созаёмщиков.

В новом окнеСовместные кредиты, их особенности, преимущества и недостатки — узнайте подробнее

Основные требования к недвижимости:

  • Оптимальное техническое состояние.
  • Страхование заложенного имущества.
  • Отсутствие финансового обременения.
  • Регистрация права собственности.
  • Высокая ликвидность.

В первую очередь используемое для обеспечения имущество не должно иметь каких-либо эксплуатационных проблем. Рыночная стоимость объекта обязана покрывать все затраты, связанные с кредитованием. Коммерческие банки выдают сейчас обеспеченные кредиты, отталкиваясь от результатов выполненной экспертами оценки. Не рекомендуется обращаться в банк, если объект имеет структурные нарушения или находится под арестом. Заявка в этом случае будет автоматически отклонена, а потенциальный заемщик лишь безуспешно потратит свое время.

Идеальным залогом считается:

  • Готовая к вселению жильцов квартира в новостройке площадью от 60 м2 (не менее двух комнат).
  • Загородный дом в населенным пункте с отлично развитой инфраструктурой.
  • Недвижимость с отменным техническим состоянием на вторичном рынке в центре города.
  • Земельный участок с подрядом, подготовленный к строительным работам.
  • Новый объект жилого строительства на завершающей стадии возведения.
  • Обустроенное коммерческое здание (магазин, офис, производственный комплекс).

Каждый из перечисленных выше объектов, может находиться в совместной собственности. Это не значит, что владелец теряет право свободно распоряжаться своей частью, но с использованием недвижимости в качестве залога могут возникнуть существенные проблемы. Чтобы заключить договор с банком, придется получить письменное разрешение от совладельцев на применение имущества в качестве залога или привлечь собственника к процессу совместного кредитования. Второй вариант намного выгоднее, ведь претендовать можно на ощутимое повышение размера кредита, поскольку на этапе скоринга учитывается платёжеспособность всех заемщиков.


Кредит под залог доли недвижимости


Как гарантированно получить кредит под залог доли имущества?

В роли совладельцев имущества чаще всего выступают близкие родственники, например, супруги, которые из общего бюджета инвестируют средства на строительство или приобретение недвижимости. Если кредит получает муж или жена, деньги обычно направляются на семейные нужды. Иными словами, совладельцы в любом случаем вместе пользуются кредитом, поэтому выгоду приносит оформление совместного кредита с использованием всего объекта недвижимости в качестве залога. Подобное решение позволит гарантировано получить обеспеченный кредит.

Повысить шансы на одобрение заявки поможет:

  1. Привлечение совладельца недвижимости в роли поручителя.
  2. Получение письменного разрешения на оформление займа.
  3. Сокращение количества долей в недвижимости до двух.
  4. Заключение договора со страховой компанией.
  5. Закрепление за заемщиком конкретного помещения.

Дополнительно рекомендуется выписать из квартиры или загородного дома несовершеннолетних детей. Этот довольно простой и на первый взгляд незначительный шаг играет решающую роль в процессе одобрения заявки. Дело в том, что на этапе взыскания долга предполагается арест и конфискация имущества, но подобная процедура ощутимо усложняется, если в заложенной квартире прописаны дети. Работники социальных служб дадут добро на выселение несовершеннолетних только в том случае, когда опекуны получат возможность предоставить детям достойную замену изъятого за долги жилья.

Банк с высокой долей вероятности откажется использовать в качестве обеспечения недвижимость, где прописаны дети, особенно если речь идет о долевой собственности.

Еще одним фактором, который препятствует обеспечению сделки за счет использования залога, является арест недвижимости или незакрытое финансовое обременение. Проще говоря, если квартира или ее часть находится в залоге, имущество запрещается использовать в качестве обеспечения для получения нового кредита. По закону запрещено выполнять отчуждение, включая продажу, дарение и обмен, если имущество применяется для залога. Ограничение действует вплоть до закрытия текущего кредитного договора (осуществление последнего платежа).

Кредиторы часто отказываются от использования доли в недвижимости для обеспечения сделки по причине низкой ликвидности имущества. Найти покупателя на комнату в квартире или небольшую часть земельного участка в разы сложнее, нежели продать залог любого другого типа. Проблемы могут возникнуть также с оценкой имущества, поскольку определение стоимости отдельного помещения существенно усложняется. В результате некоторые проблемы возникают с индивидуальным подбором условий сделки, связанных с суммой кредита.


Как запретить совладельцу оформление кредита под залог совместной недвижимости?

Получение займа под залог части недвижимости без согласия совладельца рассматривается в качестве одной из форм мошенничества. Пострадавшая сторона может обратиться в суд, по решению которого сделка будет расторгнута. Обычно с подобного рода конфликтными ситуациями сталкиваются бывшие супруги, разделившие имущественные права на недвижимость в процессе развода. Недобросовестный заемщик может обманом вынудить совладелица подписать разрешение или вовсе не предупредить материально заинтересованное лицо о факте заключения сделки. В результате возникнут ощутимые проблемы с погашением кредита и принудительным взысканием долгов, если получатель денежных средств откажется от дальнейшего сотрудничества с банком.

Совладельцу недвижимости рекомендуется:

  1. Получить документы, в которых представлено четкое описание закрепленной доли недвижимости.
  2. Не давать согласие на заключение сделок с высокой степенью риска.
  3. Отказаться от сотрудничества с совладельцами недвижимости, которые не вызывают доверие.
  4. Разграничить имущественные права путем заключения брачного соглашения или договора купли-продажи.
  5. Нотариально заверять все документы, связанные с закреплением права владения недвижимостью.
  6. Официально предупредить совладельца и банк о запрете брать кредит под долю совместной недвижимости.
  7. Ставить подпись только под проверенными документами.

Когда один из владельцев недвижимости подает заявку на оформление кредита, сотрудники финансового учреждения обязательно собирают информацию о предоставленном в качестве обеспечения имуществе. Сведения о проблемах с разделом права собственности могут рассматриваться на этапе скоринга в качестве достаточного основания для отказа в заключении сделки. Коммерческий банк не обязан сообщать о причинах отрицательного решения, но иногда сотрудники организации дают клиентам советы о сборе дополнительных документов. Если совладелец добровольно предоставит разрешение на использовании недвижимости в качестве залога, шансы на одобрение заявки существенно повысятся. Максимизировать их позволит привлечение совладельца в качестве поручители или созаемщика. Согласовать можно также условия погашения долга в случае просроченных выплат.


Взыскание задолженности по обеспеченному кредиту

Основным недостатком обеспеченного кредитования считается риск потерять заложенное имущество. Именно наличие гарантий касательно возврата выданной взаймы суммы позволяет банку увеличить размер кредита и продолжительность действия сделки без повышения процентных ставок. В результате заемщики получают весьма выгодные займы, доказывая свою лояльность путем предоставления обеспечения, стоимость которого на 20-50% превышает размер кредита. При этом клиенты сталкиваются с конфискацией имущества в случае возникновения систематических просроченных платежей. Взыскание проводится без обращения в суд и привлечения приставов.

Процедура принудительного погашения задолженности через суд в разы сложнее. Кредитору нужно сначала передать материалы дела, а затем дождаться решения суда. Во время искового производства придется надеяться на удачное окончание торгов. К тому же заемщик в любой момент может инициировать процедуру банкротства, а единственное незаложенное жилье вовсе запрещается использовать для погашения каких-либо долгов.

Снизить риск конфискации заложенной совместной недвижимости позволит:

  1. Своевременное внесение регулярных платежей согласно заключенному с коммерческим банком договору.
  2. Добровольный пересмотр сторонами графика выплат с возможной отсрочкой платежей.
  3. Реструктуризация долга с изменением параметров сделки, включая продолжительность действия договора.
  4. Рефинансирование кредита после получения дополнительного целевого займа.
  5. Привлечение созаемщика или поручителя, который окажет посильную помощь с оплатой кредита.
  6. Согласование с банком вопроса продажи недвижимости с последующим погашением долга.

Если заемщик столкнулся с серьезными проблемами на этапе кредитования, которые привели к снижению уровня платежеспособности, рекомендуется обратиться напрямую в банк. Сотрудники финансовой организации разработают оптимальную систему восстановления платежей с учетом текущих доходов клиента. Если выбраться из долговой ямы в ближайшее время не получится, банк может рекомендовать добровольную продажу залога. В результате полученные средства используются для погашения текущей суммы долга. Первостепенное право выкупа получает совладелец, который дал разрешение на использование недвижимости в качестве обеспечения.

Вариант с добровольной продажей заложенной части имущества считается идеальным решением для всех сторон. Кредитор получит возмещение убытков без дополнительных судебных издержек и затрат времени на возвращение долга. Совладелец сможет выкупить часть недвижимости по сниженной цене, а должник получит шанс расплатиться с долгами без ухудшения кредитной истории и риска банкротства. Продать использованный в качестве обеспечения объект недвижимости разрешается также третьей стороне. В этом случае совладельцем может стать постороннее лицо, которое выплатило продавцу сумму, достаточную для погашения долга.

 

Вас также может заинтересовать:

Словарь терминов по кредитованию
Словарь терминов по кредитованию

Толковый словарь кредитных терминов со ссылками на материалы, в которых они применяются.

Последствия банкротства физического лица
Последствия банкротства физического лица

Что происходит после официального признания гражданина неплатежеспособным? Как инициировать процедуру реструктуризации задолженности с постепенной выплатой? Можно ли утвердить мировое соглашение? Нюансы конфискации и продажи имущества должника.

Что делать, если созаёмщик отказывается от погашения совместного кредита?
Отказ от погашения совместного кредита

Совместные кредиты часто позволяют получить займ на более выгодных условиях. К сожалению, возможны конфликтные ситуации, с отказами одного из партнеров от выполнения своих обязательств по погашению кредита. Как поступить добросовестному созаёмщику?

Оценка залогового обеспечения
Оценка залогового обеспечения

Что представляет собой залоговое обеспечение кредита, каковы требования со стороны кредиторов? Как определяется рыночная стоимость залогового имущества, что включает экспертная оценка? Этапы заключения договора залога. В каких случаях происходит принудительное взыскание имущества, и как этого избежать?


 
 
Поделиться
Класснуть
Плюсануть